Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit 2020 in Kraft und wurde mit der Novelle zum 01.01.2024 substanziell verschärft. Für Eigentümer von Bestandsgebäuden ergeben sich daraus konkrete Pflichten – und viele übersehene Ausnahmen. Dieser Beitrag fasst die Pflichtenlage 2026 zusammen, mit Fokus auf das, was in NRW am häufigsten Diskussionen auslöst.
Rechtsgrundlage
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung vom 01.01.2024 (Heizungsgesetz-Novelle), zuletzt geändert 2024 (BGBl I).
- Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden – aufgehoben 2020, GEG-Inhalte konsolidiert.
- Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG-EM) – flankierende Förderkulisse.
Die fünf zentralen Pflichten im Bestand
1. Pflicht zum Heizkesseltausch (§ 72 GEG)
Konstanttemperatur-Heizkessel, die vor dem 01.01.1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Übergangsregeln:
- Eigentümer-Selbstnutzer EFH/ZFH mit Selbstnutzung seit 01.02.2002 sind ausgenommen, solange sie selbst dort wohnen.
- Bei Eigentümerwechsel (Verkauf, Erbschaft, Schenkung): Die Tauschpflicht gilt innerhalb von 2 Jahren ab Eintragung des neuen Eigentümers.
- Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind grundsätzlich nicht von dieser Tauschpflicht betroffen.
2. Dämmpflicht oberste Geschoßdecke (§ 47 GEG)
Wenn die oberste Geschoßdecke (oder das darüber liegende Dach) nicht mindestens den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, besteht Dämmpflicht – U-Wert höchstens 0,24 W/m²K.
- Ausnahme: Eigentümer-Selbstnutzer (Stichtag wie oben).
- Bei Eigentümerwechsel: 2-Jahres-Frist nach Übergang.
- Praxisrelevant: trifft praktisch alle ungedämmten Häuser bis Baujahr ca. 1995.
3. Dämmpflicht Heizungs- und Warmwasserrohre (§ 71 GEG)
Frei zugängliche Wärmeverteilungsrohre und Armaturen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein. Mindestdicke je nach Rohrdurchmesser; bei Querschnitten bis DN 22 mindestens 20 mm.
- Sofortige Pflicht, keine Übergangsfrist für ungedämmte Bestandsleitungen mehr (galt bis 2009).
- Häufige Verstoßstellen: Heizraum, Kellerflur, Dachboden.
4. Heizungs-Mindestanforderung 65 % Erneuerbare (§ 71 GEG)
Diese Pflicht gilt für neu eingebaute Heizungen ab folgenden Stichtagen:
- In Neubaugebieten: seit 01.01.2024 sofort.
- In Bestandsgebäuden in Großstädten (> 100.000 EW, also auch Düsseldorf): ab Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung, spätestens 30.06.2026.
- In kleineren Gemeinden: spätestens 30.06.2028.
Erfüllbar durch: Wärmepumpe, Anschluss an Wärmenetz, Pellet/Holzheizung, Hybridheizung mit erneuerbarem Anteil ≥ 65 %, H2-ready-Gasheizung in Kombination mit gesicherter Wasserstoff-Versorgung.
Wichtig: Bestehende fossile Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden. Bei irreparablem Defekt gibt es eine 5-Jahres-Übergangsfrist (in Bestandsgebäuden), in der eine Übergangsheizung eingebaut werden darf.
5. Energieausweis-Pflicht bei Verkauf/Vermietung (§ 80 GEG)
Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung muss der Eigentümer dem Interessenten spätestens bei Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Verstoß: Bußgeld bis 10.000 EUR (§ 108 GEG).
Die wichtigsten Ausnahmen
Eigentümer-Selbstnutzer-Ausnahme
Eigentümer von EFH/ZFH, die das Gebäude am 01.02.2002 selbst bewohnten und seither selbst nutzen, sind von den Pflichten zu §§ 47 und 72 GEG ausgenommen. Mit Eigentümerwechsel (Verkauf, Schenkung, Erbschaft an Nicht-Erben-im-Haushalt) erlischt diese Ausnahme – der neue Eigentümer hat zwei Jahre Zeit zur Nachrüstung.
Wirtschaftliche Unzumutbarkeit (§ 102 GEG)
Eine Pflicht entfällt, wenn die erforderlichen Investitionen sich nicht innerhalb angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen. Die Beurteilung folgt einem strengen Wirtschaftlichkeitsmaßstab; im Streitfall ist ein Sachverständigen-Gutachten erforderlich. Praxisrelevant fast nur bei denkmalgeschützten oder erhaltenswerten Bauten.
Denkmalschutz (§ 105 GEG)
Geschützte Baudenkmale und Gebäude in Ensembleschutz-Gebieten sind von vielen Pflichten ausgenommen oder können einzelfallabhängig befreit werden. Antrag bei der Unteren Denkmalschutzbehörde.
Härtefallregelungen Heizungsgesetz
Eigentümer ab 80 Jahren sind beim Heizungstausch von der 65-%-Erneuerbaren-Pflicht befreit. Bei Bezug von Sozialleistungen (SGB-II/XII), bei nachweislich unzureichenden finanziellen Mitteln oder bei extremer Wirtschaftlichkeitslage sind Härtefallanträge bei der Bundesförderung möglich.
Was beim Hauskauf zu prüfen ist
Aus meiner Praxis als Kaufbegleiter – die GEG-Pflichten lösen beim Eigentümerwechsel die 2-Jahres-Frist aus. Konsequenz: bei jedem Bestandskauf gehört auf die Prüfliste:
| Prüfpunkt | Quelle | Konsequenz |
|---|---|---|
| Heizkessel-Baujahr | Typenschild, Wartungsprotokoll | Tauschpflicht, wenn vor 1991 |
| Oberste Geschoßdecke gedämmt? | Sichtprüfung Dachboden | ggf. Dämmung 0,24 W/m²K |
| Rohrdämmung Heizraum | Sichtprüfung | sofort |
| Energieausweis vorhanden, gültig? | Verkäufer | Pflichtvorlage; ggf. Bussgeldrisiko Verkäufer |
| Anschluss Wärmeplanung Düsseldorf | Stadt Düsseldorf, kommunale Wärmeplanung | Heizungs-Stichtag spätestens 30.06.2026 |
Diese Prüfung sollte vor dem Notartermin stehen, weil die Investitionspflicht den effektiven Kaufpreis verändert. In Substanzberichten quantifiziere ich diese Pflichten typischerweise mit 10.000–35.000 EUR Investitionsstau.
Die kommunale Wärmeplanung Düsseldorf
Die Stadt Düsseldorf ist nach § 71 GEG verpflichtet, bis spätestens 30.06.2026 eine kommunale Wärmeplanung vorzulegen. Diese teilt das Stadtgebiet in Gebiete für:
- Wärmenetzausbau (Fernwärme/Nahwärme)
- Wasserstoff-Netzausbau (in Düsseldorf voraussichtlich nicht in Wohngebieten)
- dezentrale Wärmeversorgung (Wärmepumpe etc.)
Im jeweiligen Gebiet entscheidet die Planungslage, welche Heizung ab Pflicht-Stichtag noch zulässig ist. Eigentümer sollten das Wärmeplan-Ergebnis vor Heizungsentscheidungen abwarten – oder mit ihrem Energieberater eine Wärmepumpen-Variante als Default planen, die unabhängig von der Wärmeplanung GEG-konform ist.
Bussgeldrahmen
§ 108 GEG sieht Bußgelder bis 50.000 EUR (z. B. bei vorsätzlichem Betrieb eines pflichtwidrig nicht ausgetauschten Heizkessels) und bis 10.000 EUR (z. B. bei Verstoß gegen Energieausweispflicht oder Dämmpflicht) vor. In der Verwaltungspraxis erfolgen Bußgelder selten; die Pflichten werden im Wesentlichen durch Markt- und Bankfinanzierungs-Mechanismen (Beleihungswert!) durchgesetzt.
Fazit
Das GEG 2024/2026 ist im Bestand kein generelles Sanierungsgebot, sondern ein gezieltes Pflichtensystem mit bedeutsamen Ausnahmen – insbesondere für Selbstnutzer. Beim Eigentümerwechsel jedoch erlöschen viele Ausnahmen, und der Käufer übernimmt eine 2-Jahres-Investitionspflicht. Wer kauft, sollte diese Pflicht kennen, beziffern und in den Kaufpreis einrechnen. Beziffern lässt sie sich nur auf Basis einer soliden Bestandsaufnahme und Grundlagenermittlung – sie sind essenziell, um Kosten und Risiken vor dem Kauf vernünftig abschätzen zu können.
Verwandte Artikel:
- iSFP 2026: Sanierungsfahrplan, BAFA-Förderung und Bonus
- Was kostet eine Energieberatung in Düsseldorf?
- Hauskauf in NRW: Die 12 versteckten Mängel-Risiken
Nächster Schritt: Beratung zur GEG-Pflicht beim Hauskauf – im Rahmen meiner Kaufbegleitung wird der GEG-Pflichtenstatus standardmäßig quantifiziert.
Nächster Schritt
Sie möchten dieses Thema für Ihre Immobilie konkret prüfen lassen? Ich biete ein kostenfreies Erstgespräch — Bandbreite, Honorar und Förderkulisse offen besprochen.