Technische Due Diligence – Leistungsbild & Ablauf

Definition

Was ist eine Technische Due Diligence?

Die Technische Due Diligence (TDD) ist die systematische technische Risikoprüfung einer Immobilie vor Ankauf, Refinanzierung oder strategischer Neuausrichtung. Sie bewertet Bausubstanz, technische Anlagen, Schadstoffrisiken, Brandschutz und energetischen Zustand und übersetzt die Befunde in einen quantifizierten Investitionsplan (CAPEX) mit Bandbreiten. Maßgeblicher Referenzrahmen für Leistungsbild und Berichtsstruktur ist der RICS-Standard „Technical due diligence of commercial, industrial and residential property in continental Europe“; ergänzend dient AHO Heft 21 (Due Diligence) als deutsche Referenz. Die Bearbeitung folgt dem MP-Phasenmodell TDD (zwei Prozessvarianten, vier Phasen).

Bei institutionellen Transaktionen läuft die TDD parallel zur rechtlichen (Legal DD), wirtschaftlichen (Financial DD) und steuerlichen Prüfung (Tax DD). Sie beantwortet vier Fragen: Welcher technische Zustand liegt vor? Welche Investitionspflicht folgt daraus — kurz-, mittel- und langfristig? Welche Risiken sind nicht quantifizierbar? Und was bedeutet das für Kaufpreis oder Wirtschaftsplan? Die Kostenstruktur folgt dabei den Kostengruppen der DIN 276, die Instandhaltungslogik den Begriffen der DIN 31051 (Inspektion, Wartung, Instandsetzung, Verbesserung).

Für wen

TDD für mittlere Bestandshalter — nicht nur für Konzern-Deals

Die großen Prüforganisationen bedienen Portfolio-Transaktionen institutioneller Investoren. Wohnungsunternehmen mit 200 bis 5.000 Wohneinheiten brauchen dieselbe methodische Qualität — in einem Zuschnitt, der zu Einzelobjekten und kleinen Portfolios passt.

Ankauf & Nachverdichtung

Einzelobjekte und kleine Portfolios vor dem Notartermin technisch plausibilisieren: Dealbreaker, Instandhaltungsrückstau, Sofortmaßnahmen — als Verhandlungsgrundlage.

Refinanzierung & Strategie

CAPEX-Transparenz für Bank, Aufsichtsrat oder Gesellschafter: Restnutzungsdauern je Bauteilgruppe und ein 10-Jahres-Investitionspfad inklusive GEG-Anforderungen.

Verkaufsvorbereitung

Vendor Due Diligence: Wer die technischen Befunde vor dem Käufer kennt, verhandelt aus der stärkeren Position und vermeidet Überraschungen im Datenraum.

Leistungsbild

Leistungsphasen der TDD: das MP-Phasenmodell

Das Leistungsbild folgt dem MP-Phasenmodell TDD: vier Phasen von der Beauftragung bis zur Übergabe, mit definierten Ergebnissen je Phase — in zwei Prozessvarianten, je nachdem, wann der Datenraum zur Verfügung steht.

Phase	Leistungen	Ergebnis
Phase 1 — Datenraum-Analyse	Dokumentierter Soll-Ist-Abgleich der Objektunterlagen; Auswertung von Bauakten, Genehmigungen, Energieausweisen, Wartungsverträgen, Schadens- und Mängelhistorie; Identifikation der Red Flags und Prüfschwerpunkte; bei Portfolios: Screening und Stichprobenauswahl.	Dokumenten-Inventar, Red-Flag-Vorbericht, Liste fehlender Unterlagen
Phase 2 — Objektbegehung / Bestandsaufnahme	Bautechnische Begehung (Tragwerk, Hülle, Dach, Fassade, Fenster, Innenausbau) nach Kostengruppen der DIN 276; bauphysikalische Indikation (Wärme-, Feuchte-, Schallschutz als Stichprobe); TGA-Stichprobe (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro, Aufzüge); optional Drohnenbefliegung und Thermografie über externe Partner. 4 bis 8 Stunden je Objekt, über 100 systematisch zugeordnete Fotos.	Begehungsprotokoll, Messwerte, Mangel-Katalog mit Foto-Zuordnung
Phase 3 — Auswertung / Bewertung	Zustandsbewertung je Bauteilgruppe mit Restnutzungsdauer und Sanierungsdringlichkeit; CAPEX-Plan über 10 Jahre auf Basis von BKI-Kostenkennwerten mit NRW-Regionalfaktor; Risikomatrix (Eintrittswahrscheinlichkeit × Auswirkung) mit Ampelbewertung; TDD-Bericht mit Management Summary.	TDD-Bericht (Red Flag: 15–25 Seiten, Vollumfang: 40–80 Seiten), CAPEX-Tabellen als Excel-Anlage
Phase 4 — Dokumentation / Bericht	Abschluss-Workshop (90 Minuten, remote oder vor Ort); Erläuterung der Top-Risiken, CAPEX-Szenarien und Handlungsempfehlungen vor Geschäftsführung oder Gremium; Nachbearbeitung von Rückfragen.	Management-Präsentation, finalisierter Bericht mit Freigabedatum

Zwei Prozessvarianten: Im Regelprozess (Variante A) steht der Datenraum vor der Begehung zur Verfügung — die Phasen laufen in der Reihenfolge 1 bis 4. Im Alternativprozess (Variante B) findet die Objektbegehung zuerst statt; auf Wunsch liefert ein Red-Flag-Report als optionale Frühindikation die wesentlichen Risiken und Kostentreiber, noch bevor der Datenraum öffnet. Das Produkt Red-Flag-TDD entspricht Variante B bis einschließlich Red-Flag-Report, die Vollumfang-TDD dem kompletten Durchlauf.

Nicht enthalten und bei Bedarf gesondert beauftragt: Schadstoff-Probennahme mit Laboranalytik (Asbest, KMF, PAK, PCB), Tragwerksgutachten, Detail-Bauphysik (Schallschutzmessung, Blower-Door), Rechts-, Steuer- und ESG-Taxonomie-Prüfung, Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Bericht

Was ein standardkonformer TDD-Bericht enthält

Die Berichtsstruktur folgt einem festen Raster, das institutionelle Empfänger — Banken, Gremien, Asset Manager — erwarten und direkt weiterverarbeiten können.

Kernkapitel

Auftragsgegenstand und Methodik (inklusive dokumentierter Limitierungen) · Executive Summary mit CAPEX-Kennwert (Euro je m² oder gesamt) · Objektbeschreibung · Bauliche Anlagen (Kostengruppe 300 nach DIN 276) · Technische Anlagen (Kostengruppe 400) · Außenanlagen (Kostengruppe 500).

Risiko- und Zukunftskapitel

Schadstoffe und Umwelt (Asbest, KMF, PAK, PCB, Altlastenverdacht) · Energetischer Zustand mit GEG-Konformität und Sanierungspfad · Brandschutz und Bestandsschutz · CAPEX-Planung nach Zeitclustern mit Bandbreiten · Risikomatrix · Anlagen mit Fotodokumentation.

Eine TDD ist ein Entscheidungsbericht, kein Beweisgutachten: CAPEX-Aussagen werden mit einer Toleranz von etwa ±20 Prozent angegeben, die Begehung arbeitet stichprobenbasiert (bei Mehrfamilienhäusern typisch rund 10 Prozent der Wohnungen) und ohne zerstörende Eingriffe. Vertiefung im Fachartikel: Technische Due Diligence — Inhalte, Tiefe, Berichts-Struktur.

Ablauf & Dauer

Vom Auftrag zum Bericht: realistische Zeitachsen

Wie lange eine TDD dauert, hängt von der Prüftiefe ab — und ebenso von der Größe des Portfolios, der Gebäudeklasse sowie Baujahr und technischem Zustand der Objekte. Nach Auftragserteilung folgt ein Vorlauf für Datenraum-Aufbau und Terminierung; der Vor-Ort-Termin findet in der Regel an einem Tag statt. Der Liefertermin des Berichts wird bei Beauftragung verbindlich vereinbart.

Red-Flag-TDD

Schnelle Ersteinschätzung zur Identifikation von Show-Stoppern — hier zählt die Zeit. Bericht 15 bis 25 Seiten mit Ampelbewertung. Lieferung kurzfristig nach dem Vor-Ort-Termin — in der Bieterphase mit verbindlich vereinbartem Termin.

Vollumfang-TDD

Vollständige Prüfung mit quantifizierter CAPEX-Aussage. Bericht 40 bis 80 Seiten nach Bauteilen und Gewerken. Lieferzeit nach Objektgröße, Baujahr, Zustand und Datenlage — wird bei Beauftragung verbindlich vereinbart.

Portfolio-TDD

Mehrobjekt-Bewertung mit risikobasierter Stichprobe (Baujahr, Sanierungshistorie, Nutzungstyp). Gesamtdauer projektabhängig — bestimmt durch Objektzahl und Wiederholungsfaktor typengleicher Gebäude; bei Bieterverfahren gilt die vereinbarte Deadline verbindlich.

Honorar

Was eine TDD kostet — Festpreis je Objekt, auf Anfrage

Die HOAI regelt die Technische Due Diligence nicht; das Honorar wird frei vereinbart, üblich ist ein Festpreis je Objekt. Es richtet sich nach Objektgröße, Datenlage, Prüftiefe und Termindruck — konkrete Honorare nennen wir auf Anfrage.

Objektgröße / Umfang	Honorar
Wohngebäude bis 600 m² BGF — Red-Flag-TDD	auf Anfrage
Wohngebäude bis 600 m² BGF — Vollumfang	auf Anfrage
MFH / Mixed-Use bis 2.000 m² BGF — Vollumfang	auf Anfrage
Gewerbeobjekt ab 2.000 m² BGF (Office, Retail, Logistik)	auf Anfrage
Portfolio-TDD (Mehrobjekt-Bewertung)	auf Anfrage
Optional: Drohnenbefliegung Dach/Fassade (externer Partner)	auf Anfrage

Honorare auf Anfrage; Vereinbarung als Festpreis je Objekt, netto zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. Zahlungsplan üblich: 30 % bei Auftrag, 30 % zum Vor-Ort-Termin, 40 % bei Berichtsübergabe.

Zur Markteinordnung: Für Standard-Prüfungen einzelner Objekte sind in Deutschland Honorare von rund 5.000 bis 15.000 Euro zzgl. USt. üblich; Detailed- oder Investment-Grade-Prüfungen mit Spezialistenbeteiligung (Statik, Brandschutz, Schadstoffe) erreichen rund 15.000 bis 50.000 Euro zzgl. USt. und in Großportfolios darüber. Tagessätze erfahrener TDD-Bearbeiter liegen in NRW typischerweise zwischen rund 900 und 1.400 Euro zzgl. USt. Wer Festpreise vor Beauftragung benennt, ist in diesem Markt die Ausnahme — genau das ist hier der Anspruch.

Abgrenzung

TDD, Verkehrswertgutachten oder Bestandsanalyse?

Drei Dokumente, drei Zwecke — und drei verschiedene Empfänger. Die Wahl des falschen Formats kostet Geld oder Beweiskraft.

	Technische Due Diligence	Verkehrswertgutachten	Bestandsanalyse
Kernfrage	Welche technischen Risiken und Investitionen birgt das Objekt?	Welchen Marktwert hat das Objekt?	Wie steuere ich Instandhaltung und Budget im laufenden Bestand?
Rechts-/Normbezug	RICS-Standard (TDD Guidance Note), AHO Heft 21, DIN 276, DIN 31051, GEG	§ 194 BauGB, ImmoWertV	DIN 31051, GEG, BKI-Kostenkennwerte
Anlass	Ankauf, Verkauf, Refinanzierung	Beleihung, Steuer, Gericht, Erbauseinandersetzung	Wirtschaftsplanung, Portfoliosteuerung, Sanierungsstrategie
Ergebnis	CAPEX-Plan mit Bandbreiten, Risikomatrix, Verhandlungsgrundlage	Stichtagsbezogener Wert in Euro	Priorisierter Maßnahmen- und Budgetplan, Ampelbewertung
Beweiskraft	Entscheidungsbericht — kein Beweisgutachten	Gerichtsfest bei entsprechender Qualifikation des Gutachters	Internes Steuerungsinstrument

Vertiefung: Wertgutachten vs. Bestandsanalyse — welches Dokument für welchen Zweck · CAPEX-Planung für Wohnungsbestände mit BKI-Kennwerten

Aus der Praxis

Anonymisiertes Beispiel: OBJ-2026-014-MFH

Vollumfang-TDD für ein Mehrfamilienhaus mit 38 Wohneinheiten in Düsseldorf: Berichtsumfang 64 Seiten, CAPEX-Bandbreite 1,42 bis 1,84 Millionen Euro über 10 Jahre, gegliedert nach Kostengruppen der DIN 276 mit BKI-Kostenkennwerten. Die CAPEX-Tabellen wurden als Excel-Anlage übergeben — direkt anschlussfähig an die Wirtschaftsplanung des Auftraggebers.

Objektdaten anonymisiert nach internem Projektcode-Schema; Klartextadressen werden in Veröffentlichungen und KI-gestützten Arbeitsabläufen grundsätzlich nicht verwendet.

Hinter jedem Bericht steht Praxiserfahrung aus der Steuerung von über 70 Mio. € Investitionsvolumen und mehr als 20.000 bewerteten Wohneinheiten in der Wohnungswirtschaft.

Autor: Mathias Ponitka, Architekt AKNW · EU-Fernpilot A1/A3 Profil und Qualifikationen

Häufige Fragen

TDD nach RICS-Standard — was Bestandshalter wissen wollen

Was kostet eine Technische Due Diligence?

Das Honorar wird als Festpreis je Objekt vereinbart und richtet sich nach Objektgröße, Datenlage und Prüftiefe. Konkrete Honorare nennen wir auf Anfrage — nach einer kurzen Objektbeschreibung erhalten Sie ein verbindliches Festpreisangebot.

Wie lange dauert eine Technische Due Diligence?

Die Dauer hängt von der Prüftiefe sowie von Portfoliogröße, Gebäudeklasse, Baujahr und technischem Zustand der Objekte ab. Nach Auftragserteilung folgt ein Vorlauf für Datenraum-Aufbau und Terminierung; der Vor-Ort-Termin findet in der Regel an einem Tag statt. Der Liefertermin des Berichts wird bei Beauftragung verbindlich vereinbart — bei Bieterverfahren gilt die fixe Deadline.

Nach welchem Standard erfolgt die Technische Due Diligence?

Maßgeblicher Standard ist die RICS Guidance Note „Technical due diligence of commercial, industrial and residential property in continental Europe“; ergänzend dient AHO Heft 21 (Due Diligence, 2006) als deutsche Referenz, Kosten- und Instandhaltungslogik folgen DIN 276 und DIN 31051. Die Bearbeitung folgt dem MP-Phasenmodell TDD: vier Phasen, zwei Prozessvarianten. Häufiges Missverständnis: Die TDD ist kein Leistungsbild des AHO Heft 9 — Heft 9 behandelt Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft. AHO Heft 21 behandelt Due Diligence als Kapitel zur Wertoptimierung von Bestandsimmobilien.

Worin unterscheidet sich die TDD vom Verkehrswertgutachten?

Die Technische Due Diligence bewertet den technischen Zustand und übersetzt ihn in einen Investitionsplan (CAPEX) — sie ist ein Entscheidungsbericht für Transaktion oder Bestandsstrategie. Das Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert nach § 194 BauGB und ImmoWertV und dient Beleihung, Steuer oder Gericht. Beide Dokumente ersetzen einander nicht; bei Ankäufen werden sie häufig parallel beauftragt.

Lohnt sich eine TDD auch ohne konkreten Ankauf?

Ja. Bestandshalter beauftragen die TDD-Methodik auch für Refinanzierungen, zur Vorbereitung von Verkäufen (Vendor Due Diligence) und als Startpunkt einer Portfoliostrategie: Der CAPEX-Plan mit Restnutzungsdauern je Bauteilgruppe ist die Datengrundlage für Wirtschaftsplanung und GEG-Sanierungspfad. Für die laufende Bewirtschaftung ohne Transaktionsbezug ist die schlankere Bestandsanalyse meist das passendere Format.

Welche Unterlagen werden für eine TDD benötigt?

Für den Datenraum benötigt werden insbesondere Grundrisse und Baubeschreibungen, Energieausweise, Wartungs- und Prüfprotokolle der technischen Anlagen, die Modernisierungshistorie, Mietstruktur in Auszügen sowie Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Fehlende Unterlagen werden im Bericht als Limitierung dokumentiert — was nicht vorlag, bleibt Risiko.

Ersetzt die TDD ein Schadstoff- oder Tragwerksgutachten?

Nein. Die TDD arbeitet als Sichtprüfung mit Stichproben und weist Verdachtsmomente aus, etwa Asbest-Verdacht bei Baujahren 1960 bis 1993. Probennahme und Laboranalytik (Asbest, KMF, PAK, PCB), statisch-konstruktive Detailberechnungen und Detail-Bauphysik werden bei Bedarf als gesonderte Leistungen beauftragt.

Übersicht aller B2B-Leistungen auf der Seite für Geschäftskunden.

Technische Due Diligence nach RICS-Standard