Eine belastbare CAPEX-Planung (Capital Expenditure) für einen Wohnungsbestand ist die Brücke zwischen technischer Bauzustandserfassung und der finanziellen Wirtschaftsplanung. Dieser Beitrag beschreibt die Methodik, die in TDD- und Bestandsmandaten Standard ist, und nennt aktuelle BKI-2025-Kennwerte für die häufigsten Bauteile und Anlagen.
CAPEX, OPEX, Instandhaltungsrückstellung – Begriffsklärung
In der Wohnungswirtschaft werden drei Kostenarten regelmäßig vermischt:
- CAPEX (Capital Expenditure): wertsteigernde Investitionen, in der Bilanz aktiviert, abgeschrieben über Nutzungsdauer. Beispiel: vollständige Dacheindeckung mit verbesserter Dämmung.
- OPEX (Operational Expenditure): laufende Betriebskosten, ergebniswirksam im Jahr der Entstehung. Beispiel: jährliche Heizungswartung, Reinigung.
- Instandhaltungsrückstellung (IH): Kostenmittel für die Werterhaltung, üblicherweise nach Petersscher Formel (1,5 % des Herstellungspreises pro Jahr) oder marktüblichen Kennwerten (15–25 EUR/m² Wohnfläche/Jahr in NRW).
Die CAPEX-Planung ist nicht IH-Planung – sie ist die Investitions-Planung in die nächsten 10–15 Jahre, gegliedert nach Maßnahmen.
Methodik: Vom Bauzustand zur Investitionsplanung
In meinen Mandaten folge ich einem fünfstufigen Vorgehen:
Stufe 1: Bauteilkatalog mit Zustand und Restnutzungsdauer
Jedes wesentliche Bauteil und jede Anlage wird erfasst – mit Baujahr (oder geschätztem Erneuerungsjahr), aktuellem Zustand (Ampel-Logik) und der bauphysikalisch oder wartungsseitig zu erwartenden Restnutzungsdauer.
Beispiel-Auszug für ein MFH Baujahr 1972 in Düsseldorf-Bilk (anonymisiert OBJ-2026-014-MFH):
| Bauteil | Baujahr/letztes Investitionsjahr | Zustand | Restnutzungsdauer |
|---|---|---|---|
| Dacheindeckung Tonziegel | 1972 | gelb-rot | 0–5 Jahre |
| Außenwand Verblendmauerwerk | 1972, ungedämmt | gelb | 30+ Jahre, GEG-pflichtig |
| Fenster Holz-Iso 2-fach | 1996 | gelb | 10–15 Jahre |
| Heizung Gasbrennwert | 2014 | grün | 8–10 Jahre, GEG-Stichtag 2026 |
| Aufzug | 1972, modernisiert 2003 | gelb | 8–12 Jahre |
| Steigleitungen Trinkwasser | 1972 | gelb-rot | 0–5 Jahre |
| Elektroinstallation | 1972, teilweise erneuert 1998 | gelb | 5–10 Jahre |
Stufe 2: Maßnahmen-Verortung in Zeit-Cluster
Bauteile mit kurzer Restnutzungsdauer landen im Cluster „1–3 Jahre“ (akut), mit mittlerer im Cluster „4–7 Jahre“, mit langer im Cluster „8–15 Jahre“. Maßnahmen mit Pflichtcharakter (GEG, Brandschutz) werden separat markiert.
Stufe 3: Mengen- und Kostenansatz nach BKI 2025
Jede Maßnahme wird mit Mengen (m², m³, Stück) und Kennwerten aus dem BKI Baukosteninformationszentrum 2025 hinterlegt. Folgende Kennwerte sind in NRW marktüblich (Bandbreiten Brutto inkl. 19 % USt., Stand BKI 2025; in Düsseldorf am oberen Rand):
| Maßnahme | Kennwert (BKI 2025) |
|---|---|
| Dacheindeckung Tonziegel inkl. Dämmung Zwischensparren | 220 – 320 EUR/m² Dachfläche |
| WDVS Fassade 16 cm | 180 – 280 EUR/m² Fassadenfläche |
| Fenstertausch 3-fach Holz-Alu | 850 – 1.350 EUR/Stück (mittlere Größe) |
| Gas-Brennwert-Kessel mit Hydraulischem Abgleich (MFH) | 18.000 – 32.000 EUR (je nach Heizlast) |
| Wärmepumpe Luft/Wasser MFH | 35.000 – 70.000 EUR vor BAFA-Förderung |
| Aufzug-Komplettmodernisierung | 45.000 – 75.000 EUR/Anlage |
| Steigleitungen Trinkwasser komplett (MFH 8 WE) | 35.000 – 60.000 EUR |
| Elektroinstallation-Erneuerung (MFH 8 WE) | 65.000 – 110.000 EUR |
| Bad-Komplettsanierung (Bestandsbad ca. 6 m²) | 12.000 – 22.000 EUR/Bad |
| Balkon-Sanierung Beton mit Geländer | 4.500 – 9.000 EUR/Stück |
Wichtig: Diese Kennwerte sind Bandbreiten. Ein realistischer CAPEX-Plan arbeitet mit drei Szenarien (Worst/Base/Best) und gibt eine Schätzgüte (z. B. ±20 %) explizit an.
Stufe 4: Zeitliche Verteilung über 10–15 Jahre
Die Maßnahmen werden auf Jahre verteilt unter Berücksichtigung von:
- Bauphysikalischer Reihenfolge (Hülle vor Anlagentechnik)
- Mieter-Belastbarkeit (nicht zwei modernisierende Maßnahmen im selben Jahr)
- Förder-Fristen (BEG-EM-Termine, iSFP-Bonus 15 Jahre)
- Liquiditäts-Profil des Bestandshalters
Stufe 5: Sensitivitäts-Rechnung
Was passiert bei +20 % Kostensteigerung? Bei einem Heizungs-Stichtag-Vorzug? Bei einem Dachschaden? Eine CAPEX-Planung ohne Sensitivität ist eine Punkt-Aussage, kein Plan.
Kennwerte-Stichproben für Düsseldorf 2026
Aus meinen aktuellen Mandaten (anonymisiert, Bandbreiten):
- Mittel-Bestand MFH Baujahr 1960–1980, ungedämmt: CAPEX 10 Jahre 380–620 EUR/m² Wohnfläche.
- Sanierter Bestand 1990er, Hülle teil-saniert: CAPEX 10 Jahre 180–320 EUR/m².
- Neubaubestand ab 2010, aufwändig: CAPEX 10 Jahre 80–160 EUR/m² (vorwiegend Anlagentechnik-Routine).
- Denkmalgeschützter Altbau Gründerzeit: CAPEX 10 Jahre häufig 600–1.100 EUR/m², stark einzelfallabhängig.
ESG-Komponente: CRREM und Sanierungspfad
Seit 2023/2024 verlangen institutionelle Investoren in der TDD und im Bestandsmanagement eine Aussage zur Carbon-Risk-Real-Estate-Monitor-Kompatibilität (CRREM). Die Frage: Wann fällt der Bestand mit seinem aktuellen Energieprofil unter den 1,5- bzw. 2-Grad-Pfad? Das ist relevant, weil ab dem Stranding-Jahr (typisch 2030–2040 für unsanierte Bestände) der Wertansatz zu hinterfragen ist.
Konsequenz für die CAPEX-Planung: Energetische Maßnahmen werden nicht nur als Pflicht, sondern als Wert-Erhaltungs-Investition behandelt – und entsprechend früher im Plan platziert.
Häufige Fehler in eigenständig erstellten CAPEX-Plänen
- Punktwerte statt Bandbreiten. „WDVS 240.000 EUR" – ohne Sensitivität wertlos.
- Veraltete Kennwerte. Bauleistungspreise sind 2021–2024 um teils 30–45 % gestiegen. Ein Plan mit 2019er Kennwerten ist unbrauchbar.
- Pflichten übersehen. GEG-Pflichten bei Eigentümerwechsel, Brandschutz-Sonderbau-Verordnungen, Trinkwasser-Verordnung (Legionellen-Prüfung) werden gerne unterschätzt.
- Förderkulisse nicht eingerechnet. BEG-EM-, BAFA- und KfW-Förderungen können CAPEX-netto um 15–35 % senken.
- Mehrwertsteuer-Sprung. Bei Vermietern ist die Vorsteuer ein-/abzugsfähig je nach Mieter (Wohn-Steuerbefreiung). Brutto-Netto-Aussage eindeutig kennzeichnen.
Output-Format meiner CAPEX-Planungen
Standardlieferung in zwei Formaten:
- PDF-Bericht (20–40 Seiten) als Lesefassung für Geschäftsführung, Beirat, Bank.
- Excel-Modell (CAPEX-Plan mit Zeitachse, Maßnahmen-Liste, Sensitivitäten, Förderkulisse), zur direkten Integration in die Wirtschaftsplanung des Bestandshalters.
Beide referenzieren auf den Bauteil-Katalog der TDD/Bestandserfassung und sind dadurch jederzeit nachvollziehbar.
Fazit
Eine belastbare CAPEX-Planung ist methodisch keine Spitzenleistung – sie verlangt aber Disziplin: aktuelle Kennwerte, Bandbreiten, Zeit-Cluster, Sensitivitäten und ESG-Kompatibilität. Wer mit Kennwerten von vor drei Jahren arbeitet oder ohne Sensitivität operiert, plant strukturell falsch. Für institutionelle Mandate ist die Kombination TDD plus CAPEX-Plan in einem konsistenten Werk Standard – Halbsachen werden vom Investment Committee zu Recht abgelehnt. Und sie steht und fällt mit der Datengrundlage: Ohne saubere Bestandsaufnahme und Grundlagenermittlung lassen sich Kosten und Risiken im Bestand nicht vernünftig abschätzen.
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