Die Technische Due Diligence (TDD) ist die zentrale technische Prüfung beim Erwerb gewerblicher und institutioneller Immobilien. Maßgeblicher Standard ist die RICS Guidance Note „Technical due diligence of commercial, industrial and residential property in continental Europe“; als deutsche Referenz dient ergänzend das AHO Heft 21 (Due Diligence, 2006). Dieser Beitrag erklärt die drei Tiefen-Stufen, die Pflichtinhalte und die typische Berichts-Struktur einer TDD.
Häufiges Missverständnis: „TDD nach AHO Heft 9“
Die Technische Due Diligence ist kein Leistungsbild des AHO Heft 9 — das Heft 9 behandelt „Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft“ (Projektsteuerung und Projektleitung, 6. Auflage 2025). Der maßgebliche TDD-Standard ist die RICS Guidance Note „Technical due diligence of commercial, industrial and residential property in continental Europe“. Das AHO Heft 21 „Interdisziplinäre Leistungen zur Wertoptimierung von Bestandsimmobilien“ (2006) behandelt Due Diligence als eigenes Kapitel.
Wozu eine TDD dient
Bei jedem institutionellen Immobilien-Ankauf prüft der Investor das Asset in vier Disziplinen parallel: rechtlich (Legal DD), wirtschaftlich (Financial DD), steuerlich (Tax DD) und technisch (Technical DD). Die TDD beantwortet die Fragen:
- Welcher technische Zustand liegt vor? (Substanz, Anlagentechnik, Schadstoffe, Energie, Brandschutz)
- Welche Investitionspflicht ergibt sich daraus? (CAPEX-Schätzung, kurzfristig/mittelfristig/langfristig)
- Welche Risiken sind nicht quantifizierbar? (Verdachtsmomente, fehlende Unterlagen)
- Welche Auswirkungen hat das auf den Kaufpreis? (Preisreduktion, Klauseln im SPA)
Die RICS Guidance Note strukturiert diese Fragen in einem standardisierten Berichtsraster, das von praktisch allen institutionellen Käufern (Pensionskassen, Versicherer, REITs, Asset-Manager, Family Offices) erwartet wird.
Wovon der Aufwand abhängt
Die folgenden Spannen sind Orientierungswerte für ein einzelnes, typisches Mehrfamilienhaus. Den tatsächlichen Aufwand bestimmen vier Faktoren:
- Objektgröße und Komplexität. Die Dauer der Begehung richtet sich nach der Zahl der Einheiten, der Komplexität des Objekts und dem technischen Zustand. Das Spektrum reicht vom kleinen Mehrfamilienhaus mit drei bis sechs Wohneinheiten — dem häufigsten Bestandstyp in Deutschland —, dessen Begehung auch in unter einer Stunde abgeschlossen sein kann, bis zur großen Wohnanlage, in der eine einzelne Hausnummer fünfzig und mehr Parteien umfasst. Unabhängig von der Größe gilt: Der Ortstermin findet in der Regel an einem Tag statt — gerade beim Red Flag Report zählt die Zeit, denn Ziel ist, dealrelevante Erkenntnisse so früh wie möglich zu gewinnen.
- Gebäudeklasse und Sonderbau-Status. Hochhäuser sind Sonderbauten (BauO NRW) mit erhöhten Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und prüfpflichtige Anlagen. Sind Hochhäuser im Bestand und ist ein vertiefter Bericht gefordert, kann eine zusätzliche Begehung notwendig werden — dann in der Regel mit Sonderfachleuten (z. B. Brandschutz-Sachverständiger).
- Baujahr, Gebäudetyp und Zustand. Die Baualtersklasse bestimmt das typische Risikobild — Schadstoffe bei älteren Baujahren, Lebenszyklus der Haustechnik, Bauweise — und damit Stichprobentiefe und Spezialprüfungen. Am anderen Ende des Spektrums verschiebt sich der Schwerpunkt: Bei einem gerade fertiggestellten Neubau ist die Vor-Ort-Prüfung schlank; die TDD konzentriert sich dort auf die Unterlagen zum Neubau — Baugenehmigung und Auflagen, Abnahmeprotokolle, offene Mängellisten, Gewährleistungsfristen und Revisionsunterlagen.
- Wiederholungsfaktor bei Siedlungen und Portfolios. Bei typengleichen Gebäuden (Zeilenbauten, Werkssiedlungen) wiederholen sich Bauteile und Aufbauten: Geprüft wird ein repräsentativer Querschnitt je Gebäudetyp, die übrigen Gebäude per Stichprobe — der Aufwand je Einheit sinkt deutlich.
Die drei Tiefen-Stufen
TDD-Stufe 1: Red Flag Report
Schnelle Einschätzung mit dem Ziel, Show-Stopper früh zu identifizieren.
- Aufwand: abhängig von Objektgröße, Gebäudeklasse und technischem Zustand — beim Red Flag Report auf Geschwindigkeit ausgelegt.
- Begehung: Dauer nach Objektgröße und Komplexität — vom kleinen Mehrfamilienhaus (unter einer Stunde möglich) bis zur großen Wohnanlage (mehrere Stunden); Sichtprüfung wesentlicher Bauteile, Ortstermin in der Regel an einem Tag.
- Datenraum: Sichtung Standardunterlagen (Energieausweis, Bauunterlagen-Auszug, ein bis zwei Wartungsprotokolle).
- Bericht: 5–15 Seiten, Ampel-Bewertung, qualitative Risikoeinschätzung.
- Honorar: marktüblich 2.500–6.000 EUR brutto je Objekt — das konkrete Honorar nenne ich auf Anfrage als Festpreis.
Anwendung: Erstprüfung in der Bieter-Phase, Portfolio-Überblick.
TDD-Stufe 2: Standard TDD
Vollwertige Prüfung mit quantifizierter CAPEX-Aussage.
- Aufwand: abhängig von Objektgröße, Gebäudeklasse, Baujahr und Datenlage.
- Begehung: ein Ortstermin (ein Tag) — beim einzelnen MFH vollständige Sichtprüfung aller Bauteile, bei Siedlungen repräsentativer Querschnitt je Gebäudetyp plus Stichproben; bei Hochhäusern/Sonderbauten und vertiefter Prüfung gegebenenfalls ein zusätzlicher Termin mit Sonderfachleuten; Stichprobenmessungen.
- Datenraum: vollständige Sichtung Bestandsunterlagen, Wartungs- und Instandhaltungsprotokolle, Mietverträge in Auszügen, Versicherungsschadenshistorie.
- Spezialprüfungen: punktuell – Drohnenflug Dach, Thermografie, Brandschutz-Plausibilisierung.
- Bericht: 30–80 Seiten, gegliedert nach Bauteilen und Anlagengewerken, Mengen und Kostenansätze nach BKI 2025.
- Honorar: marktüblich 6.000–18.000 EUR brutto je Objekt — das konkrete Honorar nenne ich auf Anfrage als Festpreis.
Anwendung: Standard-Verfahren bei Asset-Deals und Anteilskäufen mittlerer Komplexität.
TDD-Stufe 3: Detailed TDD / Investment Grade
Tiefe Prüfung mit messtechnischer Belegung.
- Aufwand: deutlich erweitert, mit Spezialisten-Einsatz (Statik, Brandschutz, Schadstoff, Bauphysik) — Umfang nach Objekt und Prüfprogramm.
- Begehung: mehrtägig, Bauteilöffnungen nach Vereinbarung, Probennahmen.
- Spezialprüfungen: Asbest- und PAK-Probennahmen, Dichtheitsprüfung Versorgungsleitungen, Schadstoffkataster, Brandschutz-Konzept-Prüfung gegen aktuelle Regelwerke.
- Bericht: 80–200 Seiten plus Anlagen, vollständige CAPEX-Planung 1/5/10/15 Jahre.
- Honorar: marktüblich 18.000–60.000 EUR brutto je Objekt, in Großportfolios oder Komplexen darüber — das konkrete Honorar nenne ich auf Anfrage als Festpreis.
Anwendung: Trophy Assets, Sanierungs-Cases, Streitfälle, Closing-kritische Risiken.
Berichtsstruktur einer standardkonformen TDD
Eine standardkonforme TDD umfasst folgende Hauptkapitel:
- Auftragsgegenstand und Methodik – Objekt, Auftraggeber, Datenraum-Stand, Begehungsdatum, beteiligte Personen, Limitierungen.
- Executive Summary – die zwei bis drei wichtigsten Findings, CAPEX-Aussage als Kennwert (EUR/m² oder gesamt).
- Objektbeschreibung – Lage, Baujahr, Fläche, Geschoßigkeit, Konstruktion, Nutzungs-Mix.
- Bauliche Anlagen (KG 300 nach DIN 276): - Baugrund und Gründung - Außenwände, Dachflächen - Innenwände, Decken, Treppen - Bodenbeläge, Wandbeläge
- Technische Anlagen (KG 400 nach DIN 276): - Heizung, Lüftung, Klima - Sanitär, Trinkwasser - Elektrotechnik, Beleuchtung - Aufzüge, Förderanlagen - Sicherheitsanlagen (Brandmelde, Sprinkler, BMA)
- Außenanlagen (KG 500) – Stellplätze, Begrünung, Einfriedungen.
- Schadstoffe und Umwelt – Asbest, KMF, PAK, PCB, Bodenkontamination, Altlastenverdacht.
- Energetischer Zustand – Energieausweis-Plausibilisierung, GEG-Konformität, Sanierungspfad zu Klimaneutralität (relevant für ESG-Reporting).
- Brandschutz – Bestandsschutz, Genehmigungsstand, Defizite gegenüber aktuellen Regelwerken (Sonderbau-Verordnungen).
- CAPEX-Planung – tabellarisch nach Maßnahmen und Zeit-Cluster, mit Bandbreiten (Worst/Base/Best Case).
- Befund-Kennwerte – Risiko-Matrix (Schadenshöhe × Eintrittswahrscheinlichkeit).
- Anlagen – Foto-Dokumentation, Begehungsprotokoll, Aufmaß, ggf. Drohnenflug-Bilder.
Was eine TDD von einem Bauschaden-Gutachten unterscheidet
Eine TDD ist Investitions-Entscheidungsbericht, kein Beweis-Gutachten. Konsequenzen:
- Bandbreiten-Aussage statt Punktwert. CAPEX wird mit ±20 % Toleranz angegeben, nicht als Festpreis.
- Stichproben-basierte Begehung statt Vollerhebung. Es wird mit einer definierten Stichproben-Quote (z. B. 10 % aller Wohnungen in einem MFH) gearbeitet.
- Keine zerstörenden Eingriffe ohne ausdrückliche Freigabe.
- Datenraum-Limitierung wird im Bericht dokumentiert: was nicht vorlag, ist Risiko.
- Haftung ist auf den vereinbarten Auftragsumfang und die Sorgfaltspflicht begrenzt; eine TDD ist kein Verkehrswertgutachten.
Honorar-Modelle
Marktüblich sind drei Modelle:
- Festhonorar je Objekt (transparent, planbar) – Standard bei Einzel-Assets.
- Tagessatz-Modell (typisch 1.100–1.700 EUR brutto/Tag für Senior-TDD-Architekten in NRW) – flexibel, wird bei unklarem Aufwand vereinbart.
- Portfolio-Pauschale mit Kennwert pro m² oder pro Asset – bei Großmandaten (10+ Objekte) üblich.
Die Honorarverordnung (HOAI) regelt TDD nicht direkt; die TDD fällt unter „Beratungsleistungen“ und wird frei vereinbart.
Typische Stolperfallen in TDD-Mandaten
- Zeitdruck im Bieter-Verfahren. TDD-Beauftragung 5 Tage vor Closing: Tiefe und Verlässlichkeit leiden. Empfehlung: TDD parallel zu Legal DD spätestens 4 Wochen vor angestrebtem SPA.
- Datenraum unvollständig. Asset-Manager des Verkäufers stellt nur Standard-Material bereit. Konsequenz: Risiken werden nicht quantifiziert, sondern nur benannt – Verhandlungsschwäche.
- Falscher Berichtszweck. TDD wird als Gutachten verwendet, mit dem der Käufer später Mängelansprüche begründen will. Ein TDD-Bericht ist dafür nicht geeignet (Bandbreiten, Stichproben). Hier braucht es ein nachgelagertes Schaden-Gutachten.
- ESG-Anforderungen unterbewertet. Institutionelle Käufer verlangen zunehmend einen Sanierungspfad zur Klimaneutralität (CRREM-Konformität). Eine TDD ohne ESG-Kapitel ist seit 2024/2025 in vielen Häusern nicht mehr abnahmefähig.
Was meine TDD-Berichte ausmacht
Die Bearbeitung folgt dem MP-Phasenmodell TDD: Phase 1 Datenraum-Analyse, Phase 2 Objektbegehung/Bestandsaufnahme, Phase 3 Auswertung/Bewertung (Zustandsklassen, CAPEX Backlog/Periodic, Risiken), Phase 4 Dokumentation/Bericht — in zwei Prozessvarianten. Im Regelprozess (Variante A) steht der Datenraum vor der Begehung bereit; im Alternativprozess (Variante B) findet die Begehung zuerst statt, auf Wunsch mit Red-Flag-Report als Frühindikation vor Datenraum-Öffnung.
Aus meiner Praxis: ich liefere Berichte in einer reduzierten, konsistenten Struktur (Outfit-Schrift, Ampel-Logik, klare Tabellen statt Fließtext-Säulen). Die CAPEX-Tabellen folgen DIN 276 mit BKI-2025-Kennwerten und sind in der Excel-Anlage zur direkten Übernahme in die finanzielle Modellierung des Käufers vorbereitet. Ein anonymisiertes Beispielprojekt ist OBJ-2026-014-MFH (38 WE in Düsseldorf-Bilk, TDD-Stufe 2): Berichtsumfang 64 Seiten, CAPEX-Bandbreite 1,42–1,84 Mio. EUR über 10 Jahre.
Fazit
Die TDD nach RICS-Standard ist ein etabliertes, hoch standardisiertes Werkzeug. Die richtige Tiefe-Stufe entscheidet über Qualität und Kosten – nicht jede Transaktion braucht eine Detailed TDD. Wesentlich für die Verlässlichkeit des Berichts sind ein vollständiger Datenraum, ausreichend Vorlauf und ein erfahrener TDD-Verantwortlicher mit Bautechnik- und Anlagentechnik-Tiefe.
Auch hier gilt das Grundprinzip jeder seriösen Transaktionsentscheidung: Bestandsaufnahme und Grundlagenermittlung sind essenziell, um Kosten und Risiken vernünftig abschätzen zu können.
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